L’Euro se renforce face au Franc Suisse.
Dans certaines régions de France, l’immobilier baisse.
Faut il acheter maintenant en France voisine ?
Nous allons voir dans un premier billet “comment réduire les risques sur l’habitat” : connaître le marché immobilier, les stratégies d’achat, connaître les spécificités juridiques…
Cet article sera suivi d’un deuxième billet précisant l’approche concernant le financement immobilier en zone frontalière.
L’impact du taux de change Euro / Franc Suisse
L’Euro, on le voyait faible, voire même disparaître. Il est remonté ces dernières semaines. Parti de 1,20 il a dépassé les 1,21 Franc Suisse. il n’arrête pas d’être sauvé par la BCE, par les largesses budgétaires Américaines, par les juges de Karlsruhe. La BNS n’a plus besoin de forcer pour maintenir la parité à 1.20 Franc Suisse par Euro.
L’immobilier, on le voit plutôt baisser en France mais se maintenir en France voisine (région proche de la frontière Suisse) parcequ’il y a une pénurie immobilière en Suisse, parceque les prix y sont très chers et que l’économie Suisse crée des emplois.
L’immobilier en France voisine se maintient avec des ajustements locaux de grande amplitude. Le prix des appartements a augmenté à Annemasse (Haute Savoie) et, dans certains quartiers, s’approche maintenant de celui de Saint Julien (Haute Savoie). Les différentes prestations sur les biens influent maintenant davantage sur le prix des maisons de milieu de gamme. On perçoit enfin un attentisme sur le haut de gamme.
Les stratégies des livres d’économie
Les livres d’économie conseillent d’emprunter dans une devise faible car la charge de l’emprunt baisse avec la devise. Cet avantage est d’ailleurs souvent compensé par des taux d’intérêts élevés.
Le bons sens pousse à acheter après une forte baisse du marché immobilier, lorsqu’il commence sa remontée.
Depuis des mois, aucune de ces conditions n’est remplie. Le Franc Suisse est fort et les prix du marché immobilier en France voisine n’a pas sombré. Pourquoi l’activité reste t’elle aussi forte ?
La stratégie des acheteurs frontaliers
Si les acheteurs frontaliers restent aussi dynamiques c’est tout d’abord qu’ils affluent vers la Suisse, qu’ils ont des salaires élevés et un “reste à vivre” généreux. Comme ils reçoivent leur salaire en Franc Suisse, lorsqu’ils empruntent en franc Suisse, ils gomment l’effet de la devise forte. De plus, ils bénéficient des taux d’intérêts bas d’une devise forte.
Pour ce qui est du marché immobilier, ils n’ont pas trop eu à s’en faire car celui-ci est maintenu par la stabilité de l’activité économique Suisse et par la grande différence de prix des immobiliers Suisse et Français.
Bien que l’état d’esprit reste orienté vers l’achat, on voit que les acheteurs s’interrogent, surtout pour les biens les plus chers. C’est le moment de se poser la question “Pourquoi acheter sa résidence principale en France voisine? “
La décision d’acheter sa résidence principale
Acheter sa résidence principale c’est tout d’abord que l’on a besoin d’un logement et que l’on écarte la location. Dans le cas d’expatriés, on achète aussi souvent après un ou deux ans de loyer subventionné par l’entreprise.
Acheter arrive souvent après le mariage, avec les enfants, c’est une étape dans la construction du patrimoine. L’origine d’un achat c’est un projet de vie.
L’ environnement économique, les taux d’intérêts n’interfèrent qu’en deuxième temps dans la décision de devenir propriétaire. Ils peuvent freiner l’achat ou modifier les conditions de réalisation du projet (durée du financement, montant du financement, surface du bien…) mais ne semblent pas bloquer le marché en région frontalière.
Tant que l’économie Suisse classée à la première place mondiale de la compétitivité a besoin d’un afflux sur son marché du travail, des jeunes arrivés décident naturellement d’acheter leur résidence principale.
La contrainte de disponibilité de bien
L’existence d’un large choix de biens est aussi un facteur qui pousse des familles travaillant en Suisse voire des Suisses à étudier l’installation en zone frontalière. On trouve à acheter un appartement, une promotion, une maison ancienne, ou une villa, en ville, dans un village agricole, ou un bourg.
Ce choix est davantage fourni à proximité de Genève et de Bâle que dans d’autres parties du Jura, de la Franche Comté ou de l’Alsace.
Malgré cette diversité, l’offre de location ou d’achat en France voisine n’est pas illimitée. Le projet est d’abord contraint par la disponibilité du type de bien cherché dans la zone géographique choisie.
Vous pouvez être poussé à déplacer votre recherche de quelques communes, voire dans certains cas être obligé à l’achat alors que vous pensiez d’abord louer. Cela a été dernièrement le cas pour des recherches d’appartements sur Saint Julien (Haute Savoie), qui ont dû se déplacer vers Annemasse (Haute Savoie).
Les contraintes d’apport
L’apport, c’est l’investissement initial de l’emprunteur. C’est une limite importante pour le financement des projets d’acquisition en Suisse. Il y est au minimum de 20% et ne pourra plus être uniquement constitué du 2ème pilier de prévoyance.
Cette contrainte est moins forte en France. L’emprunteur frontalier doit au minimum apporter les frais du projet (notaire, bancaires …). Selon les banques et l’âge de l’emprunteur, l’apport minimum en France est de 10%. Un apport nul ferme la porte à certains établissements. Plus l’ apport est important, meilleures sont les conditions bancaires.
Réduire les risques sur la localisation
Comme partout, en France voisine, la localisation du bien est un élément déterminant de sa valeur. Prenez en compte la localisation dans votre projet de vie et dans vos objectifs. Ce sera un critère important de votre décision.
Testez différents trajets vers le travail. Comparez les écoles, les commerces, l’environnement général et … informez vous auprès de vos collègues. S’ils se sont posés à un endroit, c’est qu’il y a une raison.
Enfin, si vous êtes sur le point de choisir, allez rendre visite à vos futurs voisins. Ils pourront vous apprendre beaucoup de choses sur la vie du quartier, de la commune. Vous pourrez alors décider si cet environnement vous correspond. La France voisine a vu dernièrement beaucoup de changements, certaines communes les ont mieux gérés que d’autres. Et n’oubliez pas, si vous avez un projet de vie est à deux, décidez à deux.
Réduire les risque sur le prix
Avant de partir en visite, faites faire un “calcul d’enveloppe” auprès d’un courtier ou d’une banque pour savoir combien vous pouvez emprunter. Cela permettra de cibler les biens selon leur prix affiché. Sachez que les différences de prix peuvent être importantes entre le prix affiché, le prix estimé, le prix de marché et enfin le prix de vente.
Deux solutions possibles : Enchaîner des dizaines de visites pour se faire une idée précise des prix de la région ou choisir un agent immobilier qui a mérité votre confiance.
Notez qu’un agent immobilier fait une estimation “de marché” qui n’est pas une estimation juridique. Vous n’avez pas besoin de plus dans votre phase de recherche. Aussi, il peut faire entendre raison au vendeur et l’amener à aligner son prix sur la concurrence.
Prenez aussi en compte la nationalité de l’agent Immobilier. Un agent immobilier Suisse peut risquer d’avoir en tête les prix Suisses pour évaluer un bien du côté français de la frontière. Les prix Suisses et Français resteront très différents. Du côté Français, ils sont soutenus par la proximité avec la Suisse mais ils ne sont pas “mécaniquement” liés aux prix Suisses.
Réduire le risque sur les réglementations
Les diagnostics techniques obligatoires prouvent que l’acheteur doit s’entourer de précautions multiples (plomb, amiante, électricite, termites…). Ne pas oublier de contrôler l’état actuel de la construction par rapport aux plans du cadastre. Imaginez que la véranda couverte qui vous a tant séduite, est en fait une extension non déclarée. Ce serait dommage de devoir la détruire après l’achat … Tous ces documents doivent vous être présentés à la demande.
D’autres vérifications sont à effectuer, comme la recherche des vices cachés ou, en cas de promotion, l’étude des garanties intrinsèques et extrinsèques. Le doit de la construction en France est très réglementé. Pour que le futur acheteur en région frontalière soit rassuré, il lui faut de la méthode.
Réduire le risque juridique
Des vérifications d’ordre juridique sont à faire. Vérifier les titres de propriété à la fin de la visite a un double avantage. Cela permet d’anticiper les éventuelles complications (indivision, séparation en cours …). Cela permet aussi de mieux comprendre les motifs de la vente et son urgence éventuelle. Autant d’éléments utiles lors de la négociation du prix.
Pour l’habitat collectif, d’autres documents sont à étudier comme les relevés de charges, les AG de la copropriété …
De même, pour les programmes neufs, il est important de savoir si tous les recours de tiers ont été épuisés. Dans la région frontalière, l’abandon de projets après recours n’est pas rare. Les acheteurs qui ont versé une réservation ont perdu du temps. Ils récupéreront bien leur avance, mais entre-temps le marché aura bougé et pas nécessairement à leur profit.
Réduire le stress de la construction
Si vous prévoyez de faire construire, préparez vous à deux ans difficiles. Avant de se lancer, il vaut mieux avoir soudé sa famille sur ce projet commun.
Reste l’option de faire appel à un constructeur. Dans ce cas, choisissez un constructeur de la région. Il anticipera les difficultés locales, les frais de déplacements de son équipe ne vous seront pas comptés et, en cas de coup dur, il pourra toujours mobiliser des équipes complémentaires qui travaillent sur un chantier proche.
Acheter seul ou accompagné ?
Vous pouvez acheter “de particulier à particulier”. Les vérifications indiquées ci-dessus seront alors faites par le notaire et par votre banque. Ces vérifications se limiteront aux points spécifiques nécessaires à la prestation de chacun.
Vous pouvez décider d’utiliser un agent commercial immobilier sans bureaux. Sa valeur ajoutée est de diffuser et faire connaître les biens disponibles. Sa vérification du dossier sera limitée. Son attention est résolument orientée vers la vente.
Vous pouvez aussi décider de solliciter un agent immobilier. Lorsqu’il prend un bien sous mandat, il assure les vérifications citées plus haut. La profession est réglementée en France. Elle doit vous apporter un conseil d’expert. L’agent immobilier doit être incollable sur les servitudes, les garanties décennales, la situation des vendeurs, les projets de la mairie, l’éventuel viager.
L’avancement de vos recherches peut vous amener à moduler ces prestations. Débuter votre recherche de “particulier à particulier” et lorsque vous aurez trouvé le bien, faire appel à une agence immobilière pour vous aider dans le dossier technique, l’étude comparative des prix, la correspondance par rapport à vos critères. Dans ce cas, il vous en coûtera à peu près la moitié d’une commission d’agence (soit environ 3% au lieu de 6%).
Notez que dans les autres cas, c’est le vendeur qui paye cette commission d’environ 6%, voire de 3% en cas d’agents commerciaux immobiliers sans bureaux.
Comment faire ?
Que vous décidiez d’acheter seul ou accompagné, nous vous conseillons de commencer par vous documenter et d’élever votre connaissance du marché en vous inscrivant sur un site d’alerte immobilière. Ensuite, il s’agit pour vous de choisir des partenaires dans votre recherche. Testez en, et une fois que vous avez trouvé un interlocuteur avec lequel vous êtes en confiance, finalisez avec lui.
A trop faire courir d’interlocuteurs, vous risquez de vous y perdre. C’est votre projet qui risque d’en souffrir.
Notre prochain billet va décrire Comment contenir les risques sur le financement de votre projet immobilier
