Dans le courant de cette année, la Suisse devrait dépasser les 9 millions d’habitants. Or, le rythme des constructions n’est pas aussi rapide que celui des nouvelles arrivées. Résultat : le taux de logements vacants est en baisse dans pratiquement tous les cantons et atteint parfois un seuil critique. La Suisse va-t-elle bientôt connaître une crise du logement ?
En Suisse, seulement 1.3% des logements sont inoccupés. Genève, Vaud, Zurich et Zoug sont même sous la barre des 1%. La disproportion entre une demande importante et une offre basse, donne lieu à une crise du logement intenable pour la population. Nous en avions déjà parlé dans notre article sur les différentes formes de logement en Suisse.
De plus, la situation devrait empirer ces prochaines années. En effet, en moyenne Suisse, la construction de nouveaux bâtiments faiblit.
Se dirige-t-on vers une crise du logement en Suisse ? Les nouveaux arrivants pourront-ils trouver un logement abordable ces prochaines années ? Les résidents risquent-ils de voir leur loyer augmenter ?
Sommaire :
Les causes de la crise du logement en Suisse
Un manque de volonté politique du Gouvernement
Les solutions des partis politiques
La fuite des résidents suisses
Les conséquences pour les nouveaux arrivants
Les causes de la crise du logement en Suisse
La taille de la population Suisse est sans précédent.
Avec un taux de natalité de 1.46 enfants par femme, cette augmentation de la population vient donc essentiellement de l’immigration. Le pays est propice aux nouvelles arrivées en raison de la pénurie de main-d’œuvre. Ajoutons à cela les 75’000 réfugiés ukrainiens et l’on comprend mieux l’ampleur de l’augmentation de la population suisse.
Le problème, c’est que les infrastructures suisses ne suivent pas le rythme de ces nouvelles arrivées. Les raisons de ce décalage entre l’offre et la demande de biens immobiliers sont nombreuses et complexes, attardons-nous sur les plus importantes.
Il n’y a pas assez de logements en Suisse
Le manque de logement crée une rareté des biens immobiliers face à l’énorme demande des nouveaux arrivants. Ce manque de logements peut s’expliquer par 3 facteurs principaux. Tout d’abord, il y a moins d’incitation à construire. Ensuite, les prêts hypothécaires sont devenus plus restrictifs. Enfin, les procédures deviennent plus compliquées. Examinons rapidement ces différents aspects.
Moins d’incitation à construire
La hausse des prix de l’énergie et des matières premières diminue la rentabilité du secteur de la construction.
La rupture des chaînes d’approvisionnement et la guerre en Ukraine font notamment flamber les prix de l’aluminium et du bitume ce qui impacte directement le coût des nouvelles constructions.
Moins d’incitation à prêter
L’année dernière, la BNS a déjà remonté ses taux directeurs à 3 reprises. Selon les spécialistes, elle pourrait continuer de le faire cet été.
Pour rappel, la BNS est la banque des banques commerciales suisses. Lorsqu’elle augmente ses taux d’intérêt, les banques commerciales deviennent automatiquement plus frileuses dans leurs prêts aux particuliers.
Si les banques commerciales prêtent moins volontiers, alors le nombre d’emprunts hypothécaires diminuent mécaniquement. Moins d’emprunteurs c’est moins d’acheteurs. En fin de course, il y a alors moins d’investissements dans la construction de nouveaux logements.
Des lourdeurs administratives
Les nouvelles constructions sont également freinées par des procédures administratives parfois contraignantes. À titre d’exemple, le temps pour obtenir des autorisations de construire est passé de 90 jours à 150 jours en 20 ans.
Un autre exemple de lourdeur administrative concerne les règles liées aux bruits qui sont particulièrement contraignantes en Suisse. Ces règles, essentielles pour créer un cadre de vie sain, peuvent parfois être mobilisées abusivement pour faire échouer des projets de construction.
Enfin, les projets de construction pour densifier les centres urbains rencontrent régulièrement des oppositions de la part des citadins. Ces oppositions sont souvent soutenues par des arguments écologistes et des partisans de la décroissance.
Les logements existants sont trop chers
Il existe des logements mais ceux-ci ne sont pas accessibles en raison d’un coût trop élevé. Des locataires et des acheteurs ne vont donc pas trouver le bien immobilier compatible avec leur budget.
Des loyers en hausse
Chaque trimestre, la BNS publie le “taux d’intérêt de référence”. En bref, il s’agit d’une moyenne des créances hypothécaires faites par les banques commerciales. Il est actuellement stable à 1.25%. Cependant, selon les experts, il devrait augmenter au cours de cette année.
Pourquoi parlons-nous du taux d’intérêt de référence ? Et bien parce que ce taux entre dans le calcul des loyers par les bailleurs. En d’autres termes, si le taux d’intérêt de référence augmente, cela signifie que les loyers pourront être augmentés.
Or, si les loyers augmentent, avec un budget similaire, un particulier aura plus de difficulté à se loger. La demande va continuer d’augmenter. La crise du logement devrait donc s’intensifier.
La spéculation immobilière
Puisque le prix des biens immobiliers ne fait qu’augmenter, il motive également la spéculation financière.
La spéculation consiste à acheter un bien dans le but de le revendre lorsque sa valeur a augmenté. Cette demande spéculative des investisseurs vient renchérir le prix des biens immobiliers et accroître la pression sur les prix.
Un manque de volonté politique du Gouvernement
Invité par la Télévision suisse romande sur le thème de la crise immobilière, le conseiller fédéral Guy Parmelin n’a pas été très bavard.
Il a rappelé que ce n’est pas au rôle de l’État de pourvoir les logements. La balle est renvoyée dans le camp des Cantons, des communes et des entreprises privées pour la construction. Le marché reste donc maître du jeu et on voit mal comment cette pénurie va pouvoir se résorber sans volonté politique.
Le conseiller fédéral a néanmoins organisé une table ronde avec les cantons, les acteurs de la construction, les associations de locataires et de propriétaires. L’objectif est de débloquer une situation où les acteurs se renvoient mutuellement la balle depuis de nombreuses années.
Les solutions des partis politiques
Les partis politiques y vont tous de leurs solutions.
Pour la gauche, le problème principal est celui des loyers trop élevés. Le PS et les verts souhaitent davantage de logements d’utilité publique. Rappelons qu’aujourd’hui, les logements à loyer modéré ne concernent que 5% des habitations.
La droite veut redynamiser la construction en diminuant ses contraintes. Le centre souhaite réduire le temps des demandes d’autorisation pour rendre les constructions plus attractives. Il est rejoint par le PLR pour qui la bureaucratie est le principal responsable de la crise.
Si l’ensemble des partis cherchent comment agrandir la baignoire, l’UDC fait campagne pour fermer le robinet. Il entend restreindre l’immigration pour diminuer la demande de logement.
La fuite des résidents suisses
Si cette situation ne se débloque pas, la Suisse risque de connaître une véritable crise du logement ces prochaines années. Les nouveaux résidents ne pourront pas s’établir en Suisse et l’économie en pâtira forcément.
De plus, de nombreux résidents risquent de ne plus pouvoir assumer la charge de leur logement en Suisse. Dès lors, ces derniers partiront s’installer dans un pays moins cher, en France ou en Allemagne par exemple.
Sur le Forum Suisse Résidents & Frontaliers, de nombreux contributeurs s’échangent des conseils sur ce sujet.
Les conséquences pour les nouveaux arrivants
Le défi de la pénurie du logement est le corollaire de la qualité de la vie en Suisse. Son économie florissante attire de nombreux nouveaux habitants. L’attractivité de la Suisse est la garante de la prospérité du pays dans les années qui viennent.
Mais pour que le pays puisse accueillir ces nouveaux arrivants et conserver son attractivité, les infrastructures suisses doivent suivre le rythme du développement économique helvétique. Transport en communs, infrastructures énergétiques et bien sûr logements doivent venir soutenir cette croissance.
Ce thème crucial du manque de logement en Suisse doit être sur le devant de la scène. Seule une urbanisation guidée par une volonté politique et légitimée par la population permettra de sortir de cette crise. La population ne semble pas encore prête pour choisir entre les options proposées par les différents partis.
En attendant, les nouveaux arrivants en Suisse peuvent s’échanger conseils et astuces pour réussir à vivre confortablement dans cette situation difficile. C’est le cas des participants du Forum Suisse Résidents & Frontaliers et de ses 7’800 contributeurs qui répondent à vos questions et échangent avec vous : Quelle ville est la plus agréable en Suisse ? Habiter près de son lieu de travail ? Devenir pendulaire ?
Bonjour,
Vous pouvez regarder tout le long de la RD 1206 (annemasse-Douvaine).
Après 30-40 min ça dépend ou vous travaillez sur Genève et qu’entendez-vous par transport ?
Il faut aussi regarder autour tu tracé du futur Léman express.
Divonne c’est sympa, mais ici comme ailleurs ça bétonne à bloc et les infrastructures et services ne suivent pas.
Bonjour,
Qu’entendez vous par la au juste ? Parce qu’en étant collé à Genève (Annemasse par exemple) il vous faudra au minimum ce temps pour rejoindre Genève aux heures de pointes en voiture … Donc bon ^^
Ici, la circulation aux heures de pointes n’est vraiment pas rapide … Les feux sont très mal organisés, les gens dépourvus de toutes amabilités et logiques (Faut que je passe, peu importe ce que je fais pour passer … ) Enfin bref, D’une frontière Genevoise à Genève centre, aux heures de pointes et en voiture, compter déjà 30/45 min. Donc il vous faut ajouter le temps de trajet de chez vous à la frontière maintenant
ah oui effectivement merci pour ces precisions sur la duree du transport
Je pensais que la duree de transport (voiture, transport en commun) de Geneve centre a St Julien par exemple pouvait se faire en 30 minutes en heure de pointe
ca ne semble pas vraiment le cas
Pour le coup, la vous parlez de Saint Julien, qui est un peu a part en ce qui concerne le temps de trajet. C’est vraiment l’endroit le plus rapide d’accès pour rejoindre Geneve quand on est Frontalier.
Et LA, dans ce cas, je vous donne raison. Pour y avoir habité, il faut effectivement, aux heures de pointes une trentaine de minutes rejoindre le Centre de Genève. Mais cela ne concerne que Saint Julien. Collé à des petites douanes ou les douaniers sont un peu moins chiant qu’ailleurs, et surtout vous êtes direct sur l’autoroute qui arrive dans Genève, donc moins d’embouteillage que partout ailleurs autour de Genève.
Quand j’y habitais, à titre d’exemple, en parant à 6h30 il me fallait 25 min pour rejoindre le centre, a partir de 8h il me fallait 30/35 min … Mais encore une fois, vous n’aurez ca que sur Saint Julien, et les prix y sont absolument fous
J’ajoute que si vous êtes prêt a payer pour habiter Saint julien, alors c’est vrai que c’est plutôt cool pour rejoindre Genève en bus. Vous avez des bus le matin qui viennent vous chercher coté France de la frontière (A Perly, avec un parking P+R (vous garer votre voiture et vous avez un abonnement au bus) et vous amène jusqu’au centre, en fonction d’ou vous bossé sur Genève c’est le top, et vous n’avez plus besoin de prendre votre voiture vraiment !
Niveau temps de trajet, idem pour le bus qu’en voiture car peu de voix de bus sur sa route.
merci beaucoup pour ces infos sur st julien et temps de trajet !!
ca aide a bien comprendre la situation
certains d entre vous habitent dans une maison en travaillant a Geneve ?