L’Euro se renforce face au Franc Suisse.
Dans certaines régions de France l’immobilier baisse.
Faut il acheter maintenant en France voisine ?
Ce billet présente comment réduire les risques sur le financement.
Que les “cigales” se préparent à devenir “fourmis” !
Un premier billet a présenté comment réduire les risques sur l’habitat.
Une justification économique
Se loger est un besoin. Soit on loue soit on achète.
Pour décider on compare le loyer et la mensualité de crédit.
Si le loyer est plus cher que la mensualité de crédit, il est à priori intéressant d’acheter.
Si le loyer est moins cher, le prix que vous allez payer en plus pour vos mensualités de crédit, c’est votre effort mensuel pour être propriétaire.
Il y a trois choses dont on est sûr :
- Quand on loue, son loyer est “perdu”.
- Quand on fait l’effort d’acheter, un jour, on n’aura plus à payer ni loyer ni mensualité.
- Que le financement d’un achat immobilier comporte des risques qu’il vaut mieux traiter avec méthode.
Il y a une chose dont on n’est pas sûr : tant que le bien n’est pas revendu, on ne peut être sûr de gagner à la revente.
Risque financier sur un crédit qui “va au bout”
Le propriétaire qui conserve sa résidence principale et qui ne la revend pas (en la mettant en location par exemple) est protégé d’une baisse du marché immobilier. Mais une forte baisse de loyer peut amener à juger l’effort pour acheter trop important.
En zone frontalière, la forte activité économique en Suisse maintient le marché locatif. De plus, certains types de biens sont difficiles à louer, il est plus facile de les trouver à l’achat.
Le deuxième risque c’est une perte de valeur du bien entraîné par des nuisances ou un quartier qui perd de sa qualité. C’est peu fréquent en zone frontalière.
Mais retenons qu’en moyenne, les biens ne sont conservés que 7 ans en France. Beaucoup de crédits « ne vont pas au bout ».
Risque financier en cas d’interruption de crédit
Se séparer, quitter la région, avoir besoin une chambre d’enfant supplémentaire … ce sont des choses qui arrivent. Dans ce cas, il faut vendre et se confronter au marché : combien vaut aujourd’hui ma maison achetée il y a 4 ans ?
Dans la région frontalière, le risque le plus important n’est pas une baisse du prix de l’immobilier, c’est l’évolution du taux de change. C’est que la plupart des frontaliers achètent en Euro et empruntent en Franc Suisse.
Des achats en 2007 avec un emprunt en devise, revendus en 2010 ont vu le prix de revente en Euro ne plus couvrir le montant emprunté en CHF. Ils avaient acheté en empruntant en CHF avec un taux de change à 1,60 CHF. Ils ont revendu en remboursant le crédit avec un Euro à 1,20 CHF.
Des propriétaires ont dû payer de leur poche la différence. Ils ont été nombreux à prendre un crédit consommation pour finir de rembourser la banque.
On ne peut jamais tout contrôler et la variabilité des taux de change influera toujours sur la vie du frontalier donc l’emprunteur doit pouvoir se faire accompagner et conseiller, et faire preuve de prudence.
Amortir, amortir au plus vite …
L’amortissement, c’est le remboursement du capital qui vous a été prêté. Plus on amorti vite, plus vite on diminue sa dette auprès de sa banque. Si vous devez vendre avant la fin du prêt, vous aurez moins à rembourser à la banque. Vous en aurez donc plus dans la poche pour votre prochain projet.
Pour une résidence principale, on déconseille les amortissements “in-fine” car si vous devez revendre en cours de période, vous n’aurez rien amorti. Pour une résidence principale, l’amortissement “in-fine” doit être réservé au “crédit-relais” (crédit pris en attendant la vente du bien précédent …).
Ainsi, “l’amortissement indirect” (avec 3ème pilier) doit être réservé à des emprunteurs bien informés et avec un projet solide (apport conséquent, amortissement partiel, durée courte, pas de revente prévue…).
Différence d’amortissement en France et Suisse
De nombreux Suisses viennent acheter en France et empruntent auprès d’une Banque Française. Ils doivent noter que l’amortissement est différent entre les deux pays.
En Suisse, l’apport net exigé est élevé (plus de 20%) mais le taux d’amortissement reste « à la main » de l’emprunteur. Il peut être faible (un taux d’amortissement de 2% correspond à un amortissement total de la dette sur 50 ans).
Une Banque Française demande un apport initial réduit mais le prêt est totalement amorti à la date de fin.
- En début de prêt, la méthode Suisse avec un apport net élevé permet de récupérer à la revente.
- En milieu de prêt, l’apport Suisse et l’amortissement Français se rapprochent.
- En fin de prêt, l’emprunteur dans une Banque Française aura totalement amorti sa dette. L’emprunteur d’une Banque Suisse aura encore de la dette. Si c’est intéressant pour la fiscalité Suisse, ça l’est moins à la revente, car cette dette viendra réduire ce qui restera dans la poche de l’emprunteur.
Réduire l’exposition au taux de change
Selon l’origine de ses revenus présents et futurs, il peut être important de réduire son exposition au taux de change. Si dans le foyer, il y a un revenu en Euro et un revenu en Franc Suisse (chacun travaille d’un coté différent de la frontière), il faut veiller à ce que la répartition des revenus Franc Suisse/Euro corresponde à la répartition des charges Franc Suisse/Euro. Cela peut amener à emprunter avec une ligne de crédit en Euro et une ligne de crédit en Franc Suisse.
Si vos salaires sont tous en Franc Suisse (CHF), vous empruntez dans cette devise. Tant que vous conservez le bien, l’effet devise est gommé. Mais si vous devez vendre, la vente se fera en Euro. Pour rembourser le crédit, ces Euro devront être changés en CHF. Si entre-temps l’Euro a baissé et que vous n’avez pas assez amorti, il se peut que vous deviez rembourser en CHF plus que vous n’avez emprunté.
Pour réduire ce risque, nous conseillons à ceux qui ne prévoient pas de rester dans la région, d’emprunter une partie en Franc Suisse et une partie en Euro. Ainsi, ils pourront panacher taux d’intérêts bas du Franc Suisse et emprunt dans la devise de la revente (l’Euro). Ce panachage c’est ce que font les primo accédants (premiers propriétaires) dans le neuf. Ils bénéficient d’un Prêt à taux zéro (PTZ) en Euro qui vient en complément du prêt en Devise.
Faire jouer toutes les améliorations
Depuis que le PTZ est soumis à condition de ressources et qu’il est limité au neuf, cette aide est moins utilisée en France voisine. Mais les jeunes frontaliers n’ont pas tous de gros salaires, aussi, ce produit doit être étudié pour des constructions à prix ajustés .
Un 2ème pilier peut être utilisé si on est jeune et que l’on ne dispose que d’un faible apport initial. Bien que les contraintes Suisses sur le financement d’un achat immobilier avec un 2ème pilier ne s’appliquent pas aux banques françaises, elles attendent qu’un futur client qui travaille en Suisse depuis plus de 5 ans dispose d’une épargne importante. Mieux vaut donc épargner avant d’aller chercher un bon financement.
Maintenant que les banques ont monté leur marges sur les taux variables Libor CHF, le taux d’intérêt variable est moins d’actualité. Avec un taux fixe CHF historiquement bas, le Libor CHF ou les taux capés sont peu utilisés en ce moment.
L’Immobilier – Casino
Quand on croit que la pierre est une “martingale” qui permet de gagner à tous les coups, c’est qu’on est en bulle immobilière. Si on s’interroge sur la valeur de revente de son investissement et que l’on est attentif à en réduire la perte potentielle, c’est que l’on est prudent et que l’on ne voit pas l’immobilier comme un jeu de casino.
Pour financer une résidence principale, on parlait il y a 20 ans de Crédit-Epargne. Le crédit était vu comme une épargne obligatoire. Aujourd’hui, une première phase d’épargne pure est demandée pour constituer un apport.
Pour les prêts en devise qui sont plus compliqués que les prêts en Euro, la phase d’épargne doit être suivie d’une étude détaillée. Enfin, avec tous les changements fiscaux français, une analyse fiscale est souvent nécessaire pour ces projets à cheval sur la fiscalité Suisse et Française .
On est loin du Casino, on est plus proche d’une saine gestion de “bons père et mère de famille”.
Les cigales vont devenir fourmis
Acheter à proximité de l’économie Suisse dynamique et innovante, sur un marché immobilier français avec une solide réglementation qui protège l’acheteur … oui, cela peut être intéressant.
Mais gardez à l’esprit qu’aux yeux des banques, l’important n’est pas le salaire, mais la capacité d’épargne. Elles privilégient fortement le comportement des « fourmis » à celui des « cigales ».
