Taux variables … un choix vraiment raisonnable ?

Lors d’un achat immobilier en région frontalière, doit-on choisir un emprunt en Francs Suisses à taux variable ?

Si vous faites le choix du variable, vous empilez les paris :

Le premier pari c’est d’emprunter en Francs Suisses.

Le deuxième pari c’est d’emprunter à taux variable au plus bas de la courbe.

Le troisième pari c’est sur votre capacité à en sortir au bon moment.

Un empilement de risques à surveiller au plus près.

Attention au « blocage mental » !

Un blocage mental c’est quand un individu refuse de prendre en compte un indicateur qui remet en question son interprétation de la réalité.

C’est ce qui a conduit certains traders à mettre récemment à genoux la Société Générale et l’UBS.

La différence entre vous et eux, c’est que les traders ont joué l’argent qui n’est pas le leur, vous oui.

C’est un phénomène qu’on observe également parfois chez certains emprunteurs qui paraissent se fixer sur l’offre attrayante du taux variable, en restant persuadés que le taux restera le même sur 15 voire 25 ans.

Le pari d’emprunter en Francs Suisses

De par sa situation le frontalier aura toujours à supporter un risque de change, que ce soit à l’achat et à la revente (pour un prêt en devise), ou durant son crédit (pour un prêt en euros).

Cette situation est un premier pari, puisqu’elle peut se révéler très avantageuse, comme dangereuse. Si l’Euro baisse et que vous devez vendre, la vente de votre maison ne vous permettra peut être pas de rembourser votre crédit.

Le pari d’emprunter en taux variable au plus bas de la courbe

Avec un LIBOR CHF 3 mois actuellement à 0,05% (décembre 2011) le taux ne peut que remonter.

Comme entre-temps les taux fixes ou capés auront aussi augmenté, la question c’est de choisir le meilleur moment de faire le transfert du taux variable vers un taux fixe ou capé.

En réalité, sans que l’on s’en rende compte, le taux d’intérêt des prêts à taux variable a beaucoup augmenté ces derniers mois.
Les banques ont fait littéralement exploser leurs marges sur ces crédits. De 0,7% on est passé à 1,2% puis à plus de 2% dans certains cas.

Avec de telles marges, on s’approche des taux capés d’aujourd’hui. Ce n’est plus intéressant d’emprunter à taux variable.

Le pari de pouvoir sortir d’un taux variable au bon moment

En théorie, l’emprunteur peut passer d’un type de taux à un autre quand il le souhaite.

En pratique, ce n’est pas aussi simple. Ce changement de taux correspond au montage d’un nouveau crédit (c’est plus ou moins lourd selon les banques), et il y a des risques à anticiper :

Les taux fixes ont trop monté : l’emprunteur se dit qu’il va attendre encore un peu que les taux rebaissent. Ils remontent encore.
L’emprunteur fait un blocage mental, il s’entête à parier sur une baisse …

L’emprunteur ne peut plus réemprunter : sa situation professionnelle ou financière à changé, il a pris un crédit auto, son dossier ne sera pas accepté au service du crédit. L’emprunteur doit garder son crédit et les taux continuent de monter …

Un co-emprunteur ne veut plus réemprunter : une séparation est en cours, une décision conjointe n’est pas possible pendant de longs mois. Chacun des emprunteurs n’est plus maître de son calendrier

Anticiper la revente du bien : la durée moyenne de conservation d’un bien immobilier est de 7 ans.
Si on peut estimer que le risque de dérive d’un taux variable est limité sur 7 ans, c’est sans prendre en compte d’autres risques relatifs au cours de change et au marché immobilier.
Une chute du prix du bien réduit l’intérêt d’une revente. Reste alors la location avec un loyer qui ne couvrira plus une mensualité qui grimpe.

Les antidotes au blocage mental

Décider ensemble : nous conseillons que le choix d’un crédit à taux variable soit pris de manière collégiale entre les emprunteurs.
Si vous avez décidé ensemble, vous serez plus fort lorsque les conditions deviennent plus difficiles.

Comparer et comprendre les autres produits qui vous sont proposés : le taux fixe, le taux variable capé, l’assurance de change annuelle qui est négociée en début d’année et qui bloque le risque de change sur l’année, les crédits mixtes fixes pendant une première période et variables ensuite.

Placer des alertes : les traders ne prennent pas de position sans poser des alertes qui les aident à en sortir lorsque le marché se retourne. Il faut un outil de ce type pour le particulier. Nous avons trouvé une banque qui a une offre intitulée « Transformez votre taux variable au meilleur moment ! ».
Vous avez pris un taux variable, vous définissez le taux (indice+marge) qui vous semble le maximum. Le service vous informe lorsque la marge + le taux s’approchent du niveau que vous avez identifié comme votre maximum de risque.
L’activation du service est simple et gratuite. Vous saisissez le niveau d’alerte dans une base qui est continuellement balayée des conditions bancaires en Franc Suisse. Lorsque le marché s’approche de votre limite, vous en êtes informé par mail et téléphone. Vous pourrez alors passer sur un taux fixe ou un taux variable capé avant qu’il ne soit trop tard.

Se faire aider : comme il est bien difficile de demander au joueur de poser ses limites, le trader est régulièrement informé et conseillé par la Banque qui l’emploie.
Le particulier qui contracte un prêt à taux variable a besoin d’un support de même type : notre partenaire courtier peut vous y aider.