L’immobilier du pays de Gex bloqué … Quelles alternatives?

Des prix qui continuent de chauffer, des associations de protection qui retardent de nouveaux programmes de promotion…

Va t’on vers un blocage de l’immobilier sur le pays de Gex ?

Les alternatives sont portées par les évolutions de la demande, l’arrivée sur le marché de biens suite aux plans sociaux de Merck Serono ou de Procter & Gamble, les nouvelles promotions non inquiétées par des recours et le déplacement des recherches vers Valleiry ou Archamps.

Des promotions retardées

Des acteurs français de la promotion immobilière ont, depuis 20 ans, réalisé de grands programmes en pays de Gex (Cogedim, Nexity, Capelli …). Certains programmes sont maintenant retardés par des recours.

Ce ne sont pas les mairies qui freinent, mais les habitants qui se regroupent en association comme  l’Association pour la sauvegarde de l’habitat de l’environnement divonnais (ASHED).

Au terme des procédures, les projets sont modifiés, bloqués voire abandonnés.
Mauvaise nouvelle pour le particulier qui a signé une réservation. Il devra l’annuler et reprendre ses recherches alors qu‘entre-temps les prix auront augmenté.

Un besoin de place

La demande de logement semble incompressible sur le pays de Gex. Elle est principalement alimentée par les frontaliers, les expatriés ou les suisses qui travaillent sur le canton de Vaud, dans les organisations et entreprises internationales de Genève, au CERN …

De l’autre côté de la frontière, la Suisse qui va vers 8 millions d’habitants répond par la “densification urbaine”.

C’est la vision de la présidente de l’Union des villes suisses Renate Amstutz, “il va falloir se serrer de plus en plus”, “les quartiers ont à satisfaire de nombreux besoins, permettre aux habitants non seulement de se loger mais aussi de travailler, de faire des achats, de se rendre à l’école ou encore de se reposer ».

Michel Matthey de l’office fédéral du développement territorial, souligne que l’occupation plus rationnelle du territoire c’est canaliser les zones à bâtir aux endroits bien desservis par les transports publics. C’est d’autant plus vrais dans les villages qui se vident le jour pour se remplir la nuit et en fin de semaine.

Pour le pays de Gex, ce qui est à retenir c’est la nécessité d’une approche globale en cohérence avec la Suisse.

Une approche globale

Les propriétaires actuels sur la zone privilégiée du pays de Gex ont intérêt à préserver la valeur de leur bien. Il s’agit donc d’éviter que leur environnement ne se transforme en un espace pavillonnaire dortoir.

Il leur faut limiter le mitage et assurer une meilleure occupation de l’espace déjà construit. Maintenant que l’ossature urbaine a été réalisée avec les voies de communication, les centres commerciaux, les grandes promotions, ce serait aux micro projets d’assurer le liant.

L’arrivée de jeunes frontaliers, d’expatriés et de Suisses avec des modes de de vie différents de ceux qui se sont installés il y a 20 ans, peut contribuer à ce que le pays de Gex soit un bon laboratoire de la “densification urbaine” en zone privilégiée.

Le changement politique local

Avec le changement de population vient le changement progressif de l’état d’esprit des mairies. Les nouveaux venus vont progressivement faire leur entrée dans les conseils municipaux.

Avec eux, c’est de nouveaux critères d’évaluation des demandes de permis de construire. Les programmes de promotion devront prouver qu’ils contribuent à la qualité de vie et qu’ils valorisent le parc immobilier de la commune.

Comme les grands terrains sont rares dans le pays de Gex et que des grandes constructions aux formes répétitives abaissent la valeur, à l’avenir, on peut imaginer que ce sont davantage des projets de taille réduite qui vont contribuer à la densification urbaine.

C’est aussi de l’intérêt des voisins proches. Une commune avec de petites constructions, qui viennent s’imbriquer dans des plus grandes, cela complexifie le cadastre, et rendra plus difficile les remembrements futurs.

La demande évolue

En zone frontalière, le premier critère de choix c’est la proximité avec la Suisse. Avec un même budget, réduire la superficie du terrain permet de se rapprocher de quelques kilomètres. De plus, les terrains sont rares.  Les demandes se portent donc sur des terrains plus petits.

Comme autres avantages, il y a un entretien réduit du jardin et la surveillance externe des enfants facilitée. L’agencement de la terrasse, de l’espace de jeu d’enfants, de la zone de parquage et du barbecue va primer sur la surface brute.

Avec moins de terrain, on préfère que sa maison soit différente de celle du voisin. Tout ce qui pourrait s’apparenter au lotissement est mal vu dans les quartiers privilégiées. On comprend que les “grands” promoteur français aient des difficultés à répondre à cette demande qui est plutôt réservée aux promoteurs et constructeurs de la région.

La division des terrains

Une réponse à l’évolution de la demande, c’est la division de parcelle. Elle est portée par des propriétaires qui ont construit leur résidence principale il y a 20 ans sur des terrains de1’500 à 3’000 mètres carrés. Ils vont diviser leur parcelle et construire sur la nouvelle. La nouvelle construction sera soit louée, soit vendue soit encore incluse dans une donation aux enfants.

La rentabilité de l’opération est démultipliée par la hausse du prix du terrain, par les progrès en matière de construction et par les aides gouvernementales sur le neuf (PTZ).

Avec les loyers de la région, une construction locative sans coût du foncier aura une rentabilité qui dépassera les 10% annuels.

Avec le prix du foncier du pays de Gex et une construction BBC à coût maîtrisé, la rentabilité d’une vente est assurée.

La donation à un enfant ou la vente du terrain à un prix préférentiel permet à l’héritier de partir d’un bon pied. Il peut bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) important et il limite aussi les futurs frais de succession.

Des acteurs se positionnent

On voit arriver des acteurs sur cette nouvelle niche.
Les particuliers qui cherchent à financer ces projets peuvent prétendre aux meilleures conditions. Ils ont gommé le prix du foncier, leur taux d’endettement est préservé.

Un particulier qui disposait de plus de 800 mètres carrés a même enchaîné deux projets. Une première construction destinée à être vendue va financer une deuxième construction destinée à la location.

Si sur le papier une telle opération financière est rentable, encore faut-il que la construction se fasse sans problème et que les budgets soient tenus. Cette demande de construction de qualité clef en main à budget limitée existe. Pour preuve, un constructeur lui dédie une offre spécifique : le groupe Maisons Giraud a standardisé une offre “Premier toit”.

Si le nombre d’options de construction a été réduit à 10, les composants standard du groupe (réservés aux constructions plus onéreuses) ont été réutilisés (hauteur de vide sanitaire, épaisseur de la chape, épaisseur des façades et respect des normes BBC).
Ainsi optimisées le groupe propose des maison de 100m² avec garage à moins de 150’000 €.

Si le foncier est à coût nul, pas besoin de faire de savants calculs pour identifier la rentabilité d’une telle opération à la revente, à la location ou à la donation.

Des acquéreurs changent de destination

Comme le nombre de projets avec division de parcelle dans le pays de Gex restera globalement faible, certains acquéreurs vont trouver des biens revendus par des employés de Merck Serono ou des programmes de promotion non inquiétés par des recours.

D’autres acquéreurs vont étendre leurs recherches vers le Sud du pays Gessien. Les communes de Challex, Farges et Valleiry par la forêt de Chancy sont à 20 minutes de l’aéroport de Genève, des Accacias ou de Perly.

Le prix est imbattable, une maison au prix de 800’000 Euro en pays de Gex est vendue 600’000 Euro à Valleiry. De plus, cette commune permet de changer de rive du Rhone en aval des embouteillages du centre de Genève.

D’autres encore prolongent le changent de rive jusqu’au bas du Salève. Ils recherchent vers les communes de Collonges sous Salève – Archamps, avec là encore, des biens parfois revendus suite au plan social de Procter & Gamble.

Comme on l’a vu, les alternatives ne manquent pas, à vous de trouver celle qui vous sourit en vous inscrivant à un site d’alertes immobilières de la région frontalière.
Vous pouvez aussi vous reporter à nos conseils comment acheter un bien immobilier en frontière de Genève ?.