Le marché immobilier suisse est très tendu. Il est jugé en surchauffe par les experts.
Le franc Suisse est maintenant « bloqué » au niveau jugé élevé de 1,20 franc pour un euro.
L’économie suisse est dynamique, le marché professionnel se porte bien et continue de créer des emplois.
Le résident suisse proche des frontières françaises peut logiquement se poser la question de l’installation sur France.
C’est une tendance marquée qui ne semble pas prête de marquer le pas, analysons les raisons.
Pas assez de logements
Le marché immobilier n’a pas de marge de manœuvre.
Sur le canton de Genève, particulièrement touché par la pénurie, il y avait 556 logements vacants au 1er juin !
C’est très peu quand on compare ce chiffre avec les 220 000 logements de la ville de Genève.
Pas assez de construction
Selon l’office de la statistique (OFS), pour le 1er et le 2ème trimestre 2011, 861 logements ont été construits dans la grande agglomération Genevoise.
Selon l’office cantonal de la statistique le montant serait de 453 logements construits dans le canton pendant cette période.
C’est inférieur à l’objectif annuel de 2 500 logements du plan Directeur du Conseil d’Etat.
Entre temps, les demandeurs s’installent sur le canton de Vaud et sur la France voisine.
source : observatoire statistique transfrontalier (cliquez pour voir le détail)
Le cours de change
Début septembre, la BNS positionne le cours de change CHF/Euro à 1,20.
La Banque Crédit Suisse prévoie que le cours de change EUR/CHF sera de 1,30 dans un an.
Il est donc encore économiquement intéressant d’acheter en France voisine.
Selon les notaires de France, sur un an, les tarifs au mètre carré dans la région ont fortement augmenté (+5% à Saint Julien pour les appartements neufs, +11% pour des maisons anciennes à Vétraz Monthoux).
Si dans le reste de la France, les tarifs au m² commencent à baisser, aucune tendance à la baisse en « France voisine » n’a été identifiée.
Les grands projets vont prendre du temps
Le 2ème trimestre 2011, sur Genève toujours, il y a 3 368 logements en construction et 1 714 logements autorisés.
Pour débloquer la pénurie chronique de logements, il faut donc attendre les grands projets d’extension urbaine et suburbaine (Cherpines, les logements du CEVA …).
Ces projets vont prendre du temps. D’autant plus que leur réalisation est jalonnée de recours, de procédures, de votations…
Des crispations
En attendant, on peut prévoir des crispations de chaque côté de la frontière.
Une lecture imprécise du nombre de constructions communiqué par l’office cantonal de statistiques a fait grincer des dents : des maires de communes en France voisine ont dit dans le journal le Messager du 8 septembre 2011 que Genève leur fait porter partie de ses besoins en logement.
Ils indiquent que de nombreux suisses se déclarent en résidence secondaire. Leurs communes ne récupèrent donc pas la contrepartie fiscale de leurs investissements en infrastructure.
Pour information, les reversements des impôts à la source sont calculés sur le nombre de résidents frontaliers.
En Suisse, des groupements politiques communiquent sur :
- Le nombre de plaques frontalières dans les embouteillages qui bloquent Genève.
- L’obligation pour certains de « partir habiter en France voisine à cause d’une crise du logement créée par des partis sans vergogne ».
Une évolution progressive
Nous pouvons prévoir que le besoin en logements n’est pas près de se résoudre.
Des Suisses vont continuer à acheter en France voisine.
Des élus français vont continuer à se plaindre de retours fiscaux insuffisants.
Des groupements vont continuer à s’affronter au sujet de projets de construction.
Pour adresser tel ou tel point critique, des propositions seront retenues comme peut être :
- Limitation des recours à la suite des dépôts de permis de construire
- Obligation de déclaration de résidence côté Français
- Raccourcissement de procédures entre le déclassement du terrain et la mise à disposition des logements
Les embouteillages vont continuer, tout comme la concentration des emplois sur Genève et les impacts néfastes sur l’environnement.
Ce qui peut faire changer les choses en profondeur c’est :
- La dynamique de l’agglomération franco-valdo-genevoise, lorsqu’enfin les intérêts des communes seront convergents
- Le développement de la mobilité douce et la construction équilibrée de part et d’autre de la frontière
- La santé économique de la région
Les Suisses qui achèteront alors en France voisine auront alors enrichi leurs critères de choix.
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