Bulle de l’immobilier France et Suisse : quel impact sur la zone frontalière ?

La France vient de publier 2 études traitant de la flambée des prix de l’immobilier.
D’un coté le groupe d’étude du gouvernement qui n’hésite pas à parler de « bulle immobilière » et de l’autre l’INSEE plus prudent, qui justifie les raisons de cette hausse.

De l’autre coté de la frontière, UBS publie un indice de mesure de la bulle immobilière l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Cet indice est accompagné d’une analyse publiée sur leur site ces derniers jours.

Par définition il y a bulle lorsqu’elle « éclate » et les conséquences peuvent être dramatiques pour l’économie. Les récents exemples des Etats-Unis, de l’Irlande et de l’Espagne incitent les gouvernements et les analystes économiques à la plus grande vigilance.

Voyons quelles sont les grandes lignes de ces études, et étudions les particularités de la région frontalière.

La bulle immobilière Française

La récente étude du centre d’analyse stratégique met en avant 2 constations majeures :

• Une hausse du prix de l’immobilier bien plus rapide que celle des loyers
• Une explosion du prix du neuf tiré par le coût du foncier

L’étude met en garde contre l’effet pervers des aides au logement (notamment le Prêt à Taux Zéro) qui peut entretenir cette bulle. Elle recommande de libérer du foncier et d’améliorer l’allocation du parc de logement.

Des solutions sont actuellement à l’étude pour favoriser en France la libération du foncier, avec notamment la suppression de l’exonération sur les plus-values foncières dans le temps (autrement dit, une future hausse des taxes sur la vente de terrain).

Pour avoir plus d’information sur l’étude : Prix du logement en France : quand le gouvernement parle de « bulle immobilière ».

Le suivi du marché immobilier Suisse

UBS a conçu un indice qui permet de placer sous surveillance le marché immobilier Suisse. Cet indice permet de repérer l’apparition d’une bulle immobilière comme comme il l’a fait pour la précédente bulle avérée en 1990.

Actuellement l’indice indique que le marché Suisse est « en plein boom » avec un indice de 0,63 au 30 mai 2011.

L’étude détaille le risque canton par canton, avec certaines zones d’ors et déjà considérées comme des « zones à risque » tandis que d’autres sont placées sous surveillance (sous « monitoring »).

Le risque de correction des prix est très important sur toute la zone lémanique et notamment sur Genève. Cette carte présente le détail du risque pour les principaux cantons limitrophes avec la France (cantons frontaliers) :

Les spécificités de la zone Frontalière

L’état du marché

En zone frontalière la hausse est très marquée. Après une année 2009 en demie teinte, le marché a vécu une période très faste. Plusieurs facteurs y contribuent :

• Les faibles taux d’intérêts actuels
• La force du Franc Suisse face à l’Euro qui favorise les achats en zone Française
• La capacité d’attraction de la zone frontalière et du bassin lémanique en particulier
• Les équilibrages Suisse -> France qui s’opèrent entre les 2 marchés

Peut-on ici parler de « bulle immobilière » ?
Des spécificités régionales permettent d’indiquer que le marché a des bases solides :

• Un contexte économique favorable
• Un bassin d’emploi toujours en recherche de profils qualifiés
• Une demande en logement neufs très importante, de très nombreux programmes en préparation

Des paramètres sous surveillance

On peut toutefois noter quelques points à surveiller car ils peuvent avoir un impact sur le marché.

Il y a l’importance du taux de change. Si c’est un des moteurs de l’activité actuelle dans le neuf, c’est aussi ce qui constitue un des principaux freins à la revente dans l’ancien.
Les emprunteurs ayant contracté un prêt en devise il y a quelques années à un taux de change de 1,60 verront leurs plus-values fondre comme neige au soleil s’ils soldent aujourd’hui leur crédit à un taux de 1,23.

La hausse prévue des taux d’intérêts peut également venir jouer les troubles fêtes. Les conditions actuelles restent excellentes mais une augmentation des taux de base n’est pas à exclure dans les prochains mois.

Le marché Français comme le marché Suisse vont être suivis à la loupe par les professionnels… Dans quelle mesure l’oasis que représente la zone frontalière pourrait être impactée par un retournement d’un des deux marché ?