Vers un encadrement de la hausse des loyers frontaliers

Le gouvernement français vient de proposer un décret qui va limiter la hausse des loyers pour certains frontaliers.

Cécile Duflot a présenté un projet visant en effet à encadrer les augmentations de loyer dans les zones tendues (région parisienne, région frontalière…)

C’est une bonne nouvelle pour les locataires situés dans des zones aux loyers élevés.

La nouvelle ne semble pas si mauvaise pour les propriétaires.

Le principe actuel de revalorisation des loyers

Aujourd’hui, avant le projet de décret, le loyer initial (1ère location ou nouveau locataire) est librement fixé par le propriétaire.

Les modifications de loyer sont de 3 types :

• Révision périodique selon l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL) si le bail inclus une clause qui décrit les conditions de la révision annuelle du loyer. Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail
• Augmentation que le propriétaire peut proposer au renouvellement du bail lorsque le loyer est sous-évalué
• Majoration du loyer en cours de bail lorsque le propriétaire a réalisé des travaux mentionnés dans le bail ou dans un avenant signé en cours de bail

Le projet de décret

Le projet de décret prévoit que l’Indice de référence des loyers (l’IRL) de l’Insee soit le plafond pour les augmentations au renouvellement de bail et à la relocation dans des communes à loyer élevé.

Le projet prévoit aussi qu’en cas de travaux, la majoration du loyer annuelle sera limitée à 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

L’augmentation des loyers dans les régions aux loyers élevés sera donc modérée dans un contexte national ou les loyers de marché augmentent peu depuis le début de l’année : + 0,9 % sur un an (source groupement professionnel « Clameur »).

Des effets atténués pour les propriétaires

Pour le loueur, la modération est atténuée car l’indice IRL (+2,24% sur un an) qui sert de base au calcul est supérieur à l’évolution des prix de la consommation (+ 2,1 % sur un an).

La viabilité économique de projets d’achat immobilier pour du « locatif » n’est donc pas remis en question car les calculs de financement de ces projets se basent sur des loyers indexés à l’inflation.

Date	IRL	Variation / 1 an	Date de parution
1er trimestre 2011	119,69	+1,60%	14 avril 2011
2eme trimestre 2011	120,31	+1,73%	13 juillet 2011
3eme trimestre 2011	120,95	+1,90%	13 octobre 2011
4eme trimestre 2011	121,68	+2,11%	13 janvier 2012
1er trimestre 2012	122,37	+2,24%	13 avril 2012

Source : Service-public.fr

Des loyers variés pour les frontaliers

Le décret s’applique aux communes aux loyers élevés.
Selon les départements, les frontaliers ont des loyers qui sont bien différents.

Loyers moyens en zones frontalières :

Département		Loyer moyen
Haute-Savoie	74	12,4 €/m²
Bas Rhin	67	11,0 €/m²
Ain	01	10,5 €/m²
Doubs	25	9,4 €/m²
Haut Rhin	68	9,3 €/m²
Territoire de Belfort	90	7,6 €/m²
Jura	34	7,4 €/m²

Source : Groupement « Clameur » 2012

Les communes en zone frontalière avec la Suisse

Le décret prévoit de s’appliquer dans les zones « tendues », où la hausse du prix des loyers au m2 est supérieure à 3,2 % par an depuis 2002 et où le loyer moyen excède 11,1 euros le m2.

Une première liste des communes a été diffusée.
En première lecture on est étonné de voir Ferney-Voltaire (01) et Bonne (74) classés de la même manière.
Une analyse plus fine des loyers locaux sera sans doute nécessaire.

Communes de l’ain

• Ferney-Voltaire
• Ornex 
• Prévessin-Moëns
• Saint-Genis-Pouilly
• Sergy 
• Thoiry 

Communes en Haute-Savoie

• Juvigny
• Doussard
• Lucinges
• Duingt
• Machilly
• Épagny
• Marcellaz
• Lathuile
• Monnetier-Mornex
• Lovagny
• Nangy
• Metz-Tessy
• Ambilly
• Neydens
• Meythet
• Annemasse
• Pers-Jussy
• Poisy
• Archamps
• Reignier-Ésery
• Pringy
• Arthaz-Pont-Notre-Dame
• Saint-André-de-Boëge
• Saint-Jorioz
• Boëge
• Saint-Cergues
• Sévrier
• Bonne
• Saint-Julien-en-Genevois
• Seynod
• Bossey
• Vétraz-Monthoux
• Sillingy
• Collonges-sous-Salève
• Ville-la-Grand
• Contamine-sur-Arve
• Annecy
• Cranves-Sales
• Annecy-le-Vieux
• Étrembières
• Argonay
• Faucigny
• Chavanod
• Fillinges
• Chevaline
• Gaillard
• Cran-Gevrier

Source : annexe au projet de décret

Le Calcul de l’indice de référence des loyers (IRL)

La révision du montant d’un loyer avec L’indice de référence des loyers (IRL) se fait avec la formule : (L x I) / R = nouveau loyer

Avec :

• (L) Montant du loyer hors charge avant l’augmentation
• (I) Dernière valeur de l’indice de référence des loyers prévu dans le contrat. Si le bail ne le précise pas, c’est le dernier indice de référence des loyers connu lors de la signature du contrat de location qui sert de référence
• (R) indice de référence des loyers (IRL) du même trimestre de l’année précédente

Les clauses d’augmentation des loyers

L’encadrement de la hausse des loyers à la relocation et lors du renouvellement d’un bail, laisse ouvert une augmentation en cas de travaux et généralise le mécanisme de revalorisation de l’IRL :

« Le loyer des logements vacants anciens et répondant aux caractéristiques de décence qui n’ont pas fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année de loyer depuis moins de six mois et qui sont reloués au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du décret ne peut être supérieur au montant du loyer acquitté par l’ancien locataire, précise le texte. Toutefois, le bailleur a la possibilité de prendre en compte dans le loyer de relocation la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). »Si « Des travaux d’amélioration ont été réalisés sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, la hausse des loyers ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ».

Pour la suite

Le décret va maintenant passer par les commissions consultatives et par le conseil d’Etat.

Comme il restera encore la possibilité d’augmenter le loyer s’il est sous-évalué par rapport au voisinage, on peut prévoir que l’observatoire des loyers sera sollicité dans les mois à venir par les propriétaires.

Ce sera aussi le cas pour la « commission départementale de conciliation ». Cette commission départementale reçoit actuellement les contestations des locataires sur le montant de leur loyer.

Ce projet de décret ne part pas d’une feuille blanche. Il s’appuie sur des réglementations existantes et des instances qui ont fait leurs preuves, c’est rassurant. Espérons qu’il contribue à préserver la visibilité nécessaire aux projets de construction de logements locatifs.