La demande d’achat immobilier à Genève et en France voisine est bien plus grande que l’offre.
Notre blog du frontalier ouvre un dossier qui va aider celui qui construit et celui qui achète à un promoteur.
Que faut il savoir pour réussir son achat immobilier dans la région ?
Cet article est le premier d’une série publiée au long des semaines à venir.
Les produits et les prix
Dans la région, le prix des biens anciens continue à augmenter.
A Genève on voit plus d’offres dans les journaux. Avant, beaucoup de ces offres s’évaporaient avant même d’être annoncées. Les professionnels de l’immobilier se transmettaient l’information, elle arrivait ainsi aux demandeurs.
Est-ce que la température sur le marché baisse ?
Oui, confirme par l’Office cantonal de statistique (OCSTAT), « l’activité du marché immobilier a ralenti en 2011, tant en volume qu’en valeur ».
Les statistiques trimestrielles provisoires de 2011, sont moins catégoriques. Il y a eu une réduction des ventes d’appartements en PPE, mais une augmentation du nombre de ventes de villas (+5%) et de terrains non bâtis (+27%).
Les constructions en promotion tiennent leurs prix, avec de plus des améliorations de performance énergétique des logements.
La construction de maisons individuelles reste la moins chère. Elle permet de compenser l’augmentation du prix du terrain par des ajustements de la construction. Elle demande surtout une forte mobilisation de l’acheteur. Toute cette énergie n’est pas incluse dans le prix.
Quels sont les risques aujourd’hui de ces achats immobiliers ?
Les risques
Pour l’ancien, le risque principal pour l’acheteur c’est le prix élevé. En cas de baisse de prix, il subit une perte différente selon si l’achat est en France ou en Suisse.
Pour un achat en France, la perte peut se faire en cas de revente. Si le financement est en Franc Suisse, il y a de plus un risque de change.
Pour un achat en Suisse, cette perte peut avoir lieu alors que le bien n’est pas revendu.
Si le prix de marché baisse beaucoup, la banque qui a financé l’hypothèque peut demander à l’emprunteur de compléter l’apport initial par un versement supplémentaire.
Pour un achat en promotion, de chaque côté de la frontière, l’acheteur est protégé par un cadre réglementaire solide. Côté Français c’est le contrat VEFA, côté Suisse c’est la norme SIA 118.
Si le promoteur est assez grand pour absorber des mauvaises surprises, l’acheteur peut se considérer protégé du risque financier. Mais, en région lémanique, les contraintes du promoteur sont réglementaires et juridiques. Les recours sont multiples.
L’acheteur risque donc de se mobiliser sur un projet qui ne se réalisera pas. C’est du temps perdu, de l’argent immobilisé, des tracasseries. C’est aussi le risque de revenir sur le marché pour réaliser un autre projet à un moment moins propice.
Lors d’un achat en construction individuelle, pour ce qui est du risque, si l’on met de côté l’auto construction ou certaines constructions « alternatives » en kit, c’est le choix du constructeur qui fait la différence.
Le cadre réglementaire est bien couvert en France par le contrat CCMI, et en Suisse par la norme SIA 118.
Afin d’éviter les surprises, il faut savoir que les normes ne sont pas identiques de chaque côté de la frontière (voici un exemple de question sur le sujet des normes de construction). Notez par exemple que la norme BBC française, n’est pas identique à la norme Minergie Suisse même si les objectifs sont les mêmes.
Habituellement, l’un des moyens pour limiter le risque c’est de ne pas se presser. Ce n’est malheureusement pas possible sur le marché actuel.
La réactivité
Dans un marché ou la demande dépasse l’offre, l’acheteur doit faire preuve de réactivité. Dans la région, un bien dans l’ancien à bon prix ne reste pas longtemps sans acquéreur.
A Genève, si un bien n’a pas trouvé preneur avant même que les visites ne soient organisées, il arrive qu’à la deuxième visite l’opération soit calée : le premier et le second visiteur présentent suffisamment de garanties pour que l’agence immobilière clôture la liste des candidatures.
En France voisine, l’acheteur est quelquefois en concurrence avec des professionnels, des marchands qui misent sur une augmentation des prix. Ils sont d’une réactivité redoutable.
La réactivité nécessaire pour l’achat dans un programme de promotion en France voisine dépend de l’avancement de la construction. Si la construction n’a pas encore débutée et que de nombreux lots sont disponibles, une réactivité d’une à deux semaines est suffisante.
Si la construction a débuté, c’est qu’au moins la moitié des lots ont trouvé acheteur et que les autorisations ont été obtenues. Pour les programmes les plus intéressants, il faut aujourd’hui se décider dans les 48 heures.
Dans la région, pour les projets de construction de maison individuelle, c’est le foncier (l’offre sur les terrains) qui impose son rythme.
Les plus belles parcelles pour les constructions individuelles ne restent pas sur le marché plus d’une journée. Sitôt l’information d’un terrain à la vente connue, il faut se décider.
Comme le terrain ne représente qu’une partie du projet, il faut au préalable avoir balisé l’ensemble de son projet, défini son approche, identifié un constructeur, fait le calcul d’enveloppe du crédit.
Votre projet est en concurrence avec les projets d’autres particuliers et d’entrepreneur locaux. Pour réussir, il faut tenir le cap dans la durée. Il faut identifier ses critères de choix et s’y tenir.
La durée
Pour tenir dans la durée, il vous faut des alliés et du support. Comme ce projet impacte toute votre famille, il est important que votre conjoint participe.
Chacun doit retrouver ses attentes dans le bien immobilier qu’il va acheter. Expliquer le projet à ses enfants permet de leur faire comprendre pourquoi en fin de semaine vous visitez des chantiers ou des terrains en friche. Cela devrait faire que votre projet soit à la fois une réussite patrimoniale et … personnelle. En effet, des projets immobiliers qui se passent mal sont source de nombreux divorces.
Une famille mobilisée sur le projet donne une image positive à vos interlocuteurs. C’est important pour réussir dans un marché avec beaucoup d’acheteurs et moins de vendeurs.
Il faut intéresser vos interlocuteurs. Ils doivent miser sur vous, sur votre capacité à ce que leur contribution soit transformée en vente. Il faut aussi choisir vos interlocuteurs. Trop d’interlocuteurs crée un flux contradictoire d’information qu’il vous sera difficile de trier. Cela peut éloigner des interlocuteurs sérieux qui peuvent penser que vous les faites travailler pour rien. Cela peut polluer votre décision, réduire votre réactivité et vous faire perdre le cap.
Tenir le cap dans la durée est primordial, à votre première offre d’achat refusée, n’abandonnez pas. Analysez la raison de l’échec et corrigez le tir.
Il faut que l’on se rappelle de vous : que l’on vous téléphone lorsqu’un terrain se libère, qu’après une visite le vendeur se dise qu’avec vous la vente sera un succès. Pour le succès du projet, il faut avoir une relation équilibrée avec ces interlocuteurs que sont les propriétaires, les promoteurs, les banquiers.
Dans un marché où ce sont les vendeurs qui ont la main, on négocie mieux en étant vendeur qu’en étant acheteur.
N’oubliez pas que vous êtes vendeur vous aussi, vous vendez votre projet. Ce positionnement va vous donner des arguments pour négocier. Un vendeur fait l’effort de comprendre ou se trouve l’intérêt de son interlocuteur. Il est ferme sur les points qui lui tiennent à cœur, flexible sur les autres.
Un acheteur, lui, essaye de tout négocier. Il met souvent sur le même plan ce qui est important et ce qui l’est moins.
Sur le marché immobilier à Genève et en France voisine, restez vendeur ! Nos partenaires peuvent vous y aider.
Les prochains articles de ce dossier « achat immobilier à Genève et en France voisine » vous permettront de vous préparer au mieux pour votre projet.
