Frontaliers : nouveaux prix pour l’immobilier du Léman

Après nos précédents articles sur l’immobilier prisé haut savoyard et l’immobilier du pays de Gex, nous mettons ici à jour les prix du marché immobilier frontalier de l’arc lémanique. Comme les 4 zones de résidence de France voisine identifiées ici sont très différentes (tout comme les 15 communes répertoriées), une vision globale du marché immobilier est utile pour bien se loger en tant que frontalier. C’est en particulier le cas pour celui qui commence un travail en Suisse et qui se demande si il doit acheter ou louer. C’est aussi le cas pour celui qui souhaite comparer les prix de l’immobilier en Suisse et en France.

Les tendances globales

Ce marché immobilier suit la tendance du marché immobilier français. Depuis 2017, en France,  le prix des maisons individuelles a augmenté (compter 3’185 €/m²), et celui des appartements a été plus stable (3’976 €/m²).

En matière d’appartements, ce sont ceux de taille plus modeste qui suscitent davantage d’intérêt car il y a de plus en plus de personnes qui vivent seules.

Malgré cette évolution des prix dans l’immobilier (3’594€ prix moyen au m² pour l’ancien), les ventes dans l’ancien n’ont jamais été plus élevées que depuis 2017. Le volume des transactions est prévu dépasser le million de ventes immobilières en France avant la fin de l’année 2019.

Ce phénomène s’explique par les taux d’intérêt des crédits à l’habitat qui sont historiquement bas et qui continuent de baisser. Les durées des prêts s’allongent elles aussi et se situent fréquemment entre 19 et 25 ans, voire même plus. Depuis deux ans, on retrouve cette tendance dans l’évolution des prix de l’immobilier en Haute Savoie (+1.5%) et dans l’Ain (+1.4%).

Mais les prix des logements neufs dans le Genevois français ont une dynamique propre. La proximité avec la Suisse et sa pénurie de logements fait que  logements neufs y ont des prix comparativement élevés.

Pays de Gex et Annemasse, nouveaux programmes immobiliers

Depuis 4 ans, on constate une augmentation de plus de 10 % des prix de l’immobilier neuf sur le secteur d’Annemasse Agglo et du Pays de Gex.
Après la croissance de 2016 sur le marché immobilier de l’ancien à Annemasse, ce qui est recherché aujourd’hui est principalement le neuf et l’appartement. Les prix moyens sont :

• Appartement neuf 3’223€/m²
• Maison 3’761€/m²

Pour 34% des acheteurs, la tendance est à la recherche de T3 (3 pièces).

Ces dernières années, cette évolution a été accompagnée par une grande activité de construction. Depuis 2016, les programmes d’immobilier neuf se sont multipliés, avec au moins 20 programmes de construction à Annemasse et 5 programmes dans le pays de Gex.
Fin 2019, la ligne de train du CEVA qui relie la vallée de l’Arve en France Voisine avec le réseau ferroviaire suisse devrait contribuer à dynamiser les achats immobiliers dans les environs d’Annemasse.

L’investissement locatif bénéficie du double effet de ces nouveaux programmes et des faibles taux d’intérêts des crédits immobiliers. Cette dynamique maintient le prix du marché locatif à un niveau stable avec un loyer mensuel moyen de 13.8€/m².

L’immobilier du pays de Gex

Du côté du Pays de Gex, les prix pratiqués sont sensiblement les mêmes qu’à Annemasse:

• 3’625€/m² pour une maison, avec des prix de 2’981€/m² à 4’394€/m²
• 4’166€/m² pour un appartement, avec des prix de 3’678€/m² à 4’611€/m²

Le marché locatif reste stable, sensiblement plus élevé que du côté de la Haute Savoie avec un prix de 16.1€/m².
L’attractivité du marché immobilier du Pays de Gex est porté par une grande offre de maisons et par les bonnes infrastructures de transport entre la Suisse et la France. Dans cette zone frontalière, 28% des acheteurs recherchent un T5+.

Le pays de Gex est une partie du département de l’Ain. Ce grand département qui s’étend jusqu’à la proximité de Lyon a un prix moyen de 2’026€. Comme on peut le noter ici, les prix dans la zone à proximité de Genève sont beaucoup plus élevés que ceux de la moyenne du département.

Annecy, un marché immobilier qui continue de croître

En 2016 le marché de l’immobilier d’Annecy repartait à la hausse. Après une relative stabilisation, il continue sur sa lancée à la hausse.

Aujourd’hui, l’immobilier d’Annecy se situe à des prix de:

• 3’519€/m² à 7’037€/m² pour une maison
• 3’006€/m² à 5’975/m² pour un appartement

85% des acheteurs privilégient les appartements de type T3 ou T4 plutôt que les maisons.

Le marché locatif est en revanche resté stable depuis trois ans avec un loyer moyen à 13,7€.

Saint-Julien-en-Genevois, équilibre entre l’immobilier neuf et l’ancien

Le dynamisme des nouvelles constructions dans la zone de Saint-Julien-en-Genevois, Archamps et Collonges sous Salève a créé une abondance de biens neufs. Cela avait entraîné une baisse de 10 à 15% de l’ancien. Aujourd’hui le prix de l’immobilier dans l’ancien a augmenté avec :

• Saint-Julien-en-Genevois, 4 206€/m²
• Archamps, 4 348€/m²
• Collonges sous Salève, 4 053€/m²

Dans cette zone, la recherche des biens immobiliers reste équilibrée à 54% pour les appartements et 46% pour les maisons. Aujourd’hui, dans ce secteur, les acheteurs potentiels préfèrent des T5+.
Malgré une dynamique équilibrée et une hausse du nombre de transactions, le délai moyen de vente s’est allongé ces trois dernières années passant de 77 à 117 jours (cf. le site meilleursagents).

Le Chablais un immobilier en baisse

Le marché immobilier à Douvaine, Sciez et Bons en Chablais n’échappe pas à l’évolution des prix du marché immobilier frontalier avec un prix moyen maison et appartement de:

• Douvaine, 3’445€/m²
• Sciez, 3’490€/m²
• Bons en Chablais, 3’316€/m²

Le secteur du Chablais est aujourd’hui celui qui s’aligne le plus sur les prix de la Haute Savoie avec une moyenne de 3’582€/m².

 

Les évolutions de l’immobilier frontalier dans la région du Léman

La Fédération des Promoteurs Immobiliers des Alpes note une baisse de 47% des mises en vente dans la région du Léman frontalier, en particulier dans le Sud Genevois et le Chablais. Mais le secteur reste dynamique malgré tout. Le nombre de biens mis en vente diminue mais le prix de vente augmente légèrement.
La majorité (68%) des acheteurs sont des familles qui recherchent des maisons. Le pouvoir d’achat d’un ménage moyen résidant dans le secteur est estimé à 71m².
De par sa situation sur les rives du lac Léman, la zone avait enregistré par le passé des ventes de villas dépassant le million d’euros. Ces ventes sont beaucoup plus rares aujourd’hui. La majorité des biens immobiliers achetés sont d’une valeur qui se situe entre 300’000€ et 500’000€ pour une surface moyenne de 90m2 et une terrasse ou un jardin.

Synthèse du marché immobilier dans l’Arc lémanique

	Prix moyen du m2 des maisons neuves et anciennes	Prix moyen du m2 des appartements neufs et anciens	Loyer moyen au m2	Évolution des prix sur deux ans	Délai moyen de vente	Pouvoir d’achat immobilier d’un ménage moyen résident
Annecy	4691€	4152€	13,7€	+1.5 %	117 jours	37m2
Annemasse	3653€	2972€	13,8 €	+1.5 %	117 jours	54m2
Ville-la-Grand	3776€	3 299 €	13,9 €	+1.5 %	117 jours	64m2
Ambilly	3 804 €	3 344 €	14,1€	+1.5 %	117 jours	57m2
Gaillard	4077 €	3137€	14.5 €	+1.5 %	117 jours	49m2
St-Julien-en-Genevois	4577 €	3970€	15.6 €	+1.5 %	117 jours	58m2
Collonges	3 481 €	3312€	15,3 €	+1.4 %	116 jours	–
Archamps	4340€	4 197 €	15.7 €	+ 1.5 %	117 jours	86m2
Douvaine	3 445 €	3 448€	13 €	+1.5 %	117 jours	69m2
Sciez	3 490 €	3197 €	11.8 €	+1.5 %	117 jours	75m2
Bon-en-Chablais	3316€	3419€	12.4€	+ 1.5 %	117 jours	71m2
Habère-Poche	2 785 €	1982€	11.6 €	+1.5 %	117 jours	–
Neydens	4591€	4 111 €	16.2€	+1.5 €	117 jours	–
Collonges sous Salève	4684€	3 705 €	15.3 €	+1.5 %	117 jours	80m2
Thonon-les-Bains	3 500 €	2 920 €	11.7€	+1.5 %	117 jours	54m2

 

*Prix en août 2019

Pour conclure sur la tendance de l’immobilier dans l’arc lémanique français

Après la hausse du prix de l’ancien et la bonne tenue des prix de l’immobilier en Haute Savoie et dans l’Ain de ces trois dernières années, le marché de l’immobilier frontalier reste dynamique.
Il pourrait se maintenir grâce aux taux d’intérêt des crédits qui sont au plus bas, aux infrastructures de transports en commun (le CEVA) qui s’achèvent fin 2019 et à l’attractivité du marché de l’emploi frontalier vers la Suisse. Il reste néanmoins impacté par des facteurs économiques globaux comme l’activité économique suisse, le taux de change du franc suisse et de l’euro.