Plus important, moins cher et plus diversifié, le parc immobilier de la zone frontalière française de l’Arc lémanique est un espace attractif pour les travailleurs frontaliers.
En une décennie, avec l’augmentation de la population, les prix de l’immobilier ont beaucoup progressé sur le secteur, tant sur le marché locatif que de la vente.
Pourtant, avec l’abandon du taux plancher en 2015 et les effets de la parité, les marchés immobiliers enregistrent depuis plusieurs mois une légère baisse des prix.
Dans ce premier article concerné au marché immobilier frontalier dans l’arc lémanique, nous ferons un focus sur les prix dans le Pays de Gex, cette bande de terre du département de l’Ain coincée entre la Suisse et le massif du Jura.
Pays de Gex: un marché immobilier français tendu
La zone frontalière française se distingue par un marché immobilier à l’achat en tension, mais sur lequel les prix restent encore abordables par rapport à la Suisse, profitant notamment de la demande de logements émanant des frontaliers français.
Dans l’arc lémanique, environ 60 % des ménages sont propriétaires de leur logement, et ce taux dépasse les 80 % lorsque les deux conjoints exercent en Suisse, alors que la moyenne française avoisine les 57.7 % en 2015 (Source Eurostat).
Au plus près des zones d’activité, la demande en logements est très forte, d’autant plus que le marché immobilier de la zone frontalière semble tributaire de la distance avec le bassin d’emploi de Genève. L’amélioration des liaisons ferroviaires et autoroutières, ainsi que la perspective de la mise en service du CEVA, constituent également des facteurs de dynamisme du marché immobilier sur certaines communes.
Globalement, les prix des biens proposés sur l’arc lémanique ont beaucoup baissé, de l’ordre de 10 à 15 % sur certains secteurs.
Au cours des prochains mois, la pression sur les prix devrait se maintenir pour deux raisons.
D’une part, les biens acquis sous les dispositifs Robien et Borloo vont arriver sur le marché, les investisseurs choisissant généralement de mettre en vente leur bien à la fin de la période de location obligatoire pour réinvestir dans un nouvel achat défiscalisant.
D’autre part, les Suisses qui avaient investi en France voisine regagnent désormais la Confédération, effrayés par les problèmes de la CMU et des successions.
Sur le plan locatif, les loyers enregistrent sur le secteur de l’arc lémanique une baisse ou une stagnation en raison des effets de la parité à 1.10. Une majorité de biens restent invendables, car le produit de leur vente ne couvrirait pas le crédit d’achat, et est donc proposé à la location en attendant des jours meilleurs.
Proche de l’aéroport de Genève et des sièges des organisations internationales, le pays de Gex profite d’un certain dynamisme, notamment sur l’achat de maisons et d’appartements dont les prix s’échelonnent de 450 000 à 500 000 €.
Malgré tout, selon les informations recueillies auprès de l’agence Foncia, quelques acheteurs animent le marché des biens de 700 000 à 800 000 €.
Gex, un marché dynamique
A Gex, le prix du neuf a beaucoup baissé, et désormais les programmes se négocient entre 3900 et 4100 € le mètre carré, même si les lots les mieux situés peuvent encore atteindre 4 300 € / m2. Cette baisse des prix du neuf a également des répercussions sur le prix de l’ancien qui enregistre une diminution des prix de 10 à 20 % par rapport au pic de 2011. Maisons ou appartements anciens mais rénovés tirent mieux leur épingle du jeu.
Les prix à la location dans le secteur de Gex semblent stagner autour de 16 €/m2.
Divonne-les-Bains, un marché capricieux
Sur ce secteur, il y a peu de biens à la vente, car ceux qui ont été achetés en francs suisses ont perdu en moyenne 20 % de leur valeur avec le change. Les Suisses, propriétaires de logements dont la valeur est supérieure à 1 million d’euros à Divonne, regagnent leur pays, et les acquéreurs potentiels suisses sur ce marché restent sur la réserve en raison des incertitudes fiscales qui planent sur eux, et de la chasse aux résidences secondaires fictives, menée aussi bien par la Confédération que par la France.
Globalement, les prix à la vente sont en baisse de 5 à 10 %. Il faut compter 7 000 € / m2 pour une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) alors que dans l’ancien, le prix moyen est de 4 100 € / m2 environ. Si les petites surfaces trouvent difficilement acquéreurs, il existe en revanche une très forte demande sur les produits de type T2, T3 et T4.
Le marché locatif reste stable avec un prix moyen de 18,70 € / m2, mais qui peut parfois atteindre facilement les 23 € / m2 pour les biens les plus récents.
Ferney Voltaire, un marché pérenne
La clientèle internationale reste très présente dans le secteur de Ferney-Voltaire, notamment en raison de la proximité des sièges des organisations internationales. Le prix du mètre carré se négocie entre 3 800 € et 4 200 € dans l’ancien, et entre 5000 et 5200 € / m2 dans le neuf. Par rapport au pic enregistré en 2011-2012, les prix ont diminué de 10 à 15 % en fonction de leur situation et de leur ancienneté. Les logements de type T3 et T4 conservent la faveur des acquéreurs.
Pour l’instant, les particuliers vendeurs de leur logement ne tiennent pas compte de la baisse globale des prix du marché immobilier sur le secteur de Ferney Voltaire, mais cela devrait se réguler dans les mois à venir.
Avec un prix moyen de 17,10 € / m2, le marché locatif reste stable avec une demande très forte.
Saint-Genis Pouilly, une commune en pleine expansion
Si le secteur de Saint-Genis Pouilly a le même profil immobilier que Ferney-Voltaire, le prix du marché des logements neufs reste toutefois plus abordable, avec des prix allant de 3 900 € / m2 à 4 200 € / m2.
Le prix de l’ancien fluctue entre 3200 et 3500 € / m2.
Les acheteurs recherchent prioritairement des biens de type T2 et T3, des studios, et des maisons dont le prix n’excède pas 500 000 €.
Le projet de tramway reliant la commune à Genève devrait par ailleurs entretenir l’intérêt des acheteurs.
Sur le marché locatif, la demande est très forte mais les prix restent stables, avec une moyenne de 16,10 € / m2.
Synthèse du marché immobilier dans le Pays de Gex en Avril 2016
| Prix moyen du m2 des maisons neuves et anciennes | Prix moyen du m2 des appartements neufs et anciens | Loyer moyen au m2 | Évolution des prix sur un an | Délai moyen de vente | Part des ménages résidant pouvant acheter 60 m2 | |
| Gex | 3 635 € | 3 519 € | 16 | -3.2 % | 90 jours | 58 % |
| Divonne les Bains | 4 768 € | 4 623 € | 18,70 € | -3.2 % | 90 jours | 53 % |
| Ferney Voltaire | 3 944 € | 3 811 € | 17,10 € | -3.2 % | 90 jours | 46 % |
| Saint Genis Pouilly | 3 795 € | 3 416 € | 16,10 € | -3.2 % | 90 jours | 53 % |
Un marché pérenne doublé d’un développement fort
Dans le Pays de Gex, le marché immobilier du neuf et de l’ancien est plutôt stable, bien qu’il ait enregistré de fortes baisses depuis le pic de 2011-2012.
Le développement des infrastructures de connexions en la Suisse et la France devrait en outre permettre de maintenir la situation pérenne en facilitant les déplacements des frontaliers vers leurs lieux de travail.
Les professionnels interrogés par le Blog du Frontalier ajoutent que les marchés de reports, comme celui de Bellegarde sur Valserine, connaissent également une nette embellie.
Pour plus d’infos et d’actualités sur le marché immobilier de l’arc lémanique et sur les solutions de financement, consultez l’expert http://pret-devise.com/.
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