Depuis des années, le prix de l’immobilier en France voisine monte, monte, monte… cela va-t-il changer ?
On peut imaginer que la croissance des prix peut être différente selon l’accessibilité aux transports en commun, et qu’elle peut être freinée par des critères économiques ou politiques.
Parceque toute l’économie de la zone frontalière n’est pas dictée que par le taux de change, mais aussi par des décisions concrètes de développement urbain, voyons les paramètres qui influent aujourd’hui et qui peuvent influer demain sur le marché immobilier frontalier de la région de Genève.
Des évolutions différenciées
Avant, quand la circulation était fluide, plus vous vous éloigniez du centre de Genève, plus le prix de l’immobilier baissait uniformément.
Avec la circulation difficile d’aujourd’hui, c’est davantage la durée du trajet qui défini le prix du bien.
Au-delà d’une durée de trajet de 45 minutes, 10 minutes supplémentaires de trajet réduisent le prix du bien de plus de 100 000€.
Dans les années à venir, cette règle simple va changer, le développement des stationnements P+R proches des douanes, le développement de l’offre des TPG au-delà des frontières et de nouvelles contraintes discutées au niveau cantonal vont impacter le prix de l’immobilier de manière différente selon si la zone est desservie ou pas.
L’effet transport public
Aujourd’hui, un stationnement P+R est en train de se monter à Veigy et la ligne G propose 14 départs de 6 heures à 9 heures vers Rives, cette desserte devrait valoriser l’immobilier local.
Ce n’est pas encore le cas car les habitudes n’ont pas changé. Le bus est actuellement plutôt utilisé par des adolescents scolarisés en Suisse et les matins de forte neige.
On peut prévoir que le développement des offres combinées P+R & TPG transfrontalières sur Archamps, St Genis-Pouilly, St Julien-Gare vont fortement valoriser les biens immobilier proches.
Cet effet devrait être un peu atténué à 5 kilomètres à la ronde.
L’effet des contraintes ponctuelles
Des difficultés répétées sur une voie de communication ne semblent pas impacter la valeur des biens immobiliers desservis.
Le trop plein de passagers de la Compagnie Générale de Navigation CGN à laissé à quai des abonnés qui se rendaient le matin à leur travail à Lausanne ou Nyon.
Ces abonnés sont mécontents mais avec 100 000 passagers de plus en 2010, le développement à long terme de la ligne semble assuré.
Des nouveaux bateaux vont assurer une durée de trajet de 27 minutes au lieu de 1h30 en voiture. Ces incidents ne devraient donc pas avoir d’effet sur la valeur des biens à Evian, Thonon, Chens.
Les travaux de la tranchée de Vésenaz va perturber l’entrée à Genève par la rive sud du Léman jusqu’en début 2014.
Pendant la durée des travaux, l’utilisation des transports publics est encouragée avec l’aménagement de voies en site propre réservées au bus.
Deux ans de vie infernale peut sembler court à l’échelle d’un investissement immobilier.
Sans contrainte durable, les contraintes ponctuelles ne semblent donc pas devoir avoir un effet prononcé sur la valeur des biens.
L’effet des contraintes durables
Des contraintes durables à la circulation automobile dans Genève sont en discussion :
- Le péage urbain comme à Londres et Stockholm.
- La limite du nombre de douanes ouvertes de 5h à 9h30 et 16h à 19h30.
On peut être certain que ces contraintes durables auront un impact positif sur le prix des biens en proximité des P+R & TPG.
Les effets des travaux d’infrastructure
La construction du CEVA vient de commencer. Dans le canton de Genève, le CEVA commence à valoriser le quartier de Chêne-Bourg. En zone transfrontalière, ce seront Annemasse et les autres communes connectées qui vont bénéficier de cette valorisation.
L’effet de l’activité économique
Une baisse de l’activité économique en région Valdo-Genevoise va réduire la demande de logements en France voisine.
Cette réduction pourrait être atténuée par une baisse significative de l’Euro par rapport au Franc Suisse. Cette baisse du taux de change de l’Euro pourrait en effet rendre solvable des dossiers très contraints financièrement.
Paradoxe du travailleur frontalier, c’est cette même contrainte sur le taux de change qui menace ses emplois et mettant sous pression les entreprises suisses…
Cette réduction de la demande de logements en France voisine pourrait aussi être atténuée par le nombre croissant de pendulaires Suisses qui s’installent dans la zone pour bénéficier de la différence du prix de l’immobilier de chaque coté de la frontière.
Si par contre, une baisse de l’activité économique en Suisse entraîne des changements dans les accords bilatéraux de la Suisse avec l’Europe et une remise en question de la libre circulation, le marché immobilier en zone frontalière serait alors durablement impacté.
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