Les taux en devise viennent de subir une nette remontée en cette seconde moitié d’octobre.
Les conditions d’acceptation de dossier se sont également sévèrement durcies.
Mais l’indice directeur (LIBOR CHF 3 mois) reste à une valeur plancher (0,03% au 18 octobre 2011) donc les conditions de taux restent globalement très intéressantes.
La crise européenne, les attaques des marchés sur les banques et la force du franc ont fortement impacté les conditions de crédit. Voyons l’état du marché et les taux de crédit sur cette fin d’année 2011.
Hausse des marges bancaires
C’est une conséquence directe de la pression des marchés boursiers sur les valeurs bancaires françaises.
Les banques sont attaquées pour deux raisons :
- Leur exposition au risque (principalement en ligne de mire : le risque grec)
- Leur sous-capitalisation
Danger réel ou sur-réaction des marchés ? Difficile de trancher.
Quoi qu’il en soit, les banques peuvent avoir de plus en plus de mal à se refinancer et elles ont tendance à augmenter leurs marges, notamment sur les taux variables.
La banque Laydernier, la BNP ou le CIC qui proposaient des taux révisables très intéressants ont par exemple très fortement remontés leurs taux.
Durcissement des conditions d’octroi
Toutes les banques n’ont pas augmenté leurs marges, certaines ont décidé de réduire leur risque en durcissant les conditions de crédit.
Ainsi, de plus en plus de banques demandent un « apport net » (c’est à dire une fois l’intégralité des frais payés) de 10 à 20%, surtout pour les prêts en devise.
Les dossiers de financement « à 110% » qui passaient autrefois sont systématiquement refusés par les commissions crédit.
Pour un « non résident » comme un suisse s’installant sur France les conditions sont encore plus strictes, la banque Laydernier demande par exemple un apport net de 30%.
Limitation de l’offre crédit
Que ce soit pour des questions de refinancement, ou des politiques de risque, l’offre crédit des banques a été réduite.
Plusieurs établissements ne pratiquent plus le taux variable pur, l’offre en « taux capé » a aussi été réduite. D’autres banques ont supprimé leurs offres de prêts « in fine ». La Banque Populaire des Alpes qui disposait d’une large offre à destination des frontaliers ne propose plus aujourd’hui que des taux fixes.
Les possibilités offertes en terme de montage se sont également restreintes : plus de difficultés pour obtenir le Prêt à Taux Zéro (PTZ+), pas de lissage de mensualités, taux maximum d’endettement abaissé…
Moins d’efforts sur les dossiers
Selon les zones, les objectifs commerciaux ont été atteints depuis longtemps. Sur la région Genevoise notamment, les banques croulent littéralement sous les dossiers de crédit.
Les dossiers les moins risqués et les plus « simples » seront examinés en priorité, les dossiers complexes ou sans grand intérêt commercial (pour un acheteur non-résident par exemple) risquent de traîner en longueur ou d’essuyer des refus.
Ce sont pourtant des dossiers qui auraient été validés sans soucis il y a quelques mois de cela.
Pour vous accompagner dans votre démarche et préparer en amont le meilleur dossier de financement possible, n’hésitez pas à vous faire aider par un courtier en crédit immobilier.
Des organismes de caution plus prudents
Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, la banque doit prendre une « garantie » : hypothèque, privilège de préteur de deniers, ou caution.
Ce dernier dispositif, plus intéressant car au final moins coûteux, demande une analyse de votre dossier par un organisme de cautionnement (par exemple le crédit logement).
Or ces organismes ont durci leurs conditions d’accord, notamment pour les longues durées (25 ans et plus) et les prêts en devise (risque important dû à la volatilité du change EUR/CHF). Si l’organisme avec lequel travaille la banque refuse de cautionner votre dossier de crédit, la banque ne pourra le monter.
Certaines banques (comme la BNP) travaillent essentiellement avec le crédit logement. Un refus de cautionnement
Attention ! Cette information peut arriver assez tard dans votre démarche ! Votre banque peut tout à fait vous indiquer qu’elle accepte votre dossier selon ses critères internes et vous annoncer quelques semaines plus tard que n’ayant pu obtenir de garantie pour votre financement elle se voit obligée de vous refuser le financement !
Une offre régionalisée
Ces remarques ne s’appliquent pas à toute l’offre de crédit en devise pour les frontaliers. L’offre est très disparate.
Les banques françaises sont souvent des banques régionales (Crédit Agricole, Banque Populaire, Crédit Mutuel…) et les conditions de taux et d’acceptation des dossiers peuvent fortement varier d’une région à l’autre.
Malheureusement pour l’emprunteur, il lui sera impossible de souscrire un crédit pour un achat en dehors de la zone de couverture de sa banque.
Un appartement situé en Haute Savoie ne sera pas finançable par une banque du Jura, de même qu’une maison sur Mulhouse ne pourra être financée par une banque de l’Ain…
Au niveau des grandes tendances on peut noter (octobre 2011) :
- Un marché saturé sur la région lémanique (01 / 74) avec des marges bancaires en forte hausse
- Un marché encore « vif » et d’excellents taux en devise dans le Jura (39)
- Un marché fortement concurrentiel et bien placé sur les départements frontaliers du Doubs et du territoire de Belfort (25 / 90)
Une offre spécialisée
L’offre crédit des banques se concentre sur les profils recherchés. Selon votre profil (résident, primo-accédant, investisseur, salarié ou indépendant…) et votre projet (construction, prêt à taux zéro, offre mixte euro / franc suisse…) seule une ou deux banques pourront répondre à votre demande.
Nous vous conseillons de contacter un professionnel du crédit en devise afin de faire le point sur votre dossier et sur les offres des banques.
Cela vous permettra d’éviter d’essuyer des refus et de perdre du temps auprès de banques qui n’ont pas d’offres adaptées pour vous. A l’inverse si plusieurs offres convienne, un courtier vous permettra d’y voir plus clair : garantie de change, assurances, conditions…
Les taux en devise d’octobre 2011
Voici les conditions de taux pour la zone lémanique :
Taux fixes en devise
| 15 ANS | 20 ANS | 25 ANS | |
|---|---|---|---|
| Meilleur taux | 2,50% | 2,60% | 2,75% |
| Taux moyen | 2,70% | 2,80% | 2,95% |
Taux capés 1 en devise
| 15 ANS | 20 ANS | 25 ANS | |
|---|---|---|---|
| Meilleur taux | 2,10% | 2,30% | 2,35% |
| Taux moyen | 2,30% | 2,40% | 2,50% |
Taux capés 2 en devise
| 15 ANS | 20 ANS | 25 ANS | |
|---|---|---|---|
| Meilleur taux | 1,85% | 1,95% | 2,05% |
| Taux moyen | 1,95% | 2,00% | 2,10% |
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