Le frontalier avec un domicile en France voisine qui travaille en Suisse profite du taux d’intérêt plus bas en Franc Suisse (CHF) qu’en Euro pour emprunter son prêt immobilier en CHF.
Si vous prévoyez de quitter la région dans les 5 ans ou si les « aléas de la vie » vous obligent à une revente anticipée, il faut se demander à l’avance quels sont les principaux risques à emprunter en devise !
Le risque de change
Le particulier qui a acheté un bien de 300 000 Euro en 2008 a emprunté 480 000 CHF (le cours de change était de 1,6).
Si il a revendu son bien la semaine dernière pour 300 000 Euro, il remboursera à sa banque 360 000 CHF (le cours de change est descendu au plus bas à 1,2). Il aura perdu 120 000 CHF (480 000 CHF – 360 000 CHF).
Ce risque existe t’il encore?
Oui, si vous achetez au cours de 1,2 et que dans 2 ans le cours Euro-CHF baisse encore pour atteindre la parité 1 euro pour 1 CHF.
Comment réduire ce risque ?
Partager son emprunt en une ligne en CHF et une ligne en Euro. Ce montage est d’autant plus conseillé si un des deux emprunteurs est employé en France voisine.
Notons que l’aide gouvernementale PTZ 2011 souvent intéressante en région frontalière peut faire office de ligne en Euro !
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Le risque de taux
Il ya quelques années, les prêts immobiliers pour frontaliers en CHF étaient principalement à taux variable.
En 1990 et 1992, les taux de crédits immobiliers en CHF ont suivi la montée du Libor. Le Libor a alors atteint les taux significatif de 9,5% à 10% ! Les emprunteurs en CHF ont alors subit une forte augmentation de leurs mensualités.
Ce Risque existe t’il encore ?
Depuis, les banques françaises ont largement étendu leur offre en CHF. Il est maintenant possible de limiter le risque du taux variable CHF avec un crédit à taux capé.
Comment réduire le risque ?
Choisir un taux CHF fixe ou un taux CHF variable capé.
Le risque de changement d’emploi
Un emprunteur frontalier qui prend un crédit en CHF va rembourser en CHF une mensualité calculée sur un salaire largement supérieur au salaire français.
Si, à la suite de la perte de son emploi en Suisse, cet emprunteur est amené à accepter un emploi en France, la perte sera double :
- Baisse du salaire.
- Disparition de l’avantage sur le taux de change.
Si il ne parvient pas à louer son bien pour le montant de son emprunt, il devra revendre et prendre à sa charge la perte de change.
Ce risque existe t’il encore ?
En Suisse, les formalités de licenciement sont plus simple qu’en France.
Comment réduire ce risque ?
Choisir un prêt avec une mensualité inférieure au tarif d’une location, ce qui permettra en cas de « coup dur » d’éviter la revente « à la casse ».
Activer une assurance perte d’emploi, comme elle ne couvre pas la totalité du salaire, une épargne de précaution est bienvenue.
Le risque sur l’assurance
En cas d’invalidité, décès, la plupart des offres d’assurances des banques françaises règlent le montant assuré en Euro.
Ce risque existe t’il encore ?
Le règlement est reçu en Euro. Il y a donc un risque de change, car le versement d’assurance en Euro peut ne pas couvrir le capital restant dû en CHF.
Comment réduire ce risque ?
Retenir une offre d’assurance qui couvre la mensualité en CHF ou se constituer une épargne qui sera utilisée en cas de « coup dur ».
En France un premier bien immobilier est conservé en moyenne entre 7 et 8 ans. Lors d’une première acquisition immobilière de résidence principale, il faut se couvrir des effets d’un probable remboursement par anticipation. C’est particulièrement le cas, lorsque le financement se fait avec un prêt en devise.
CECCOTTI
Bonjour Monsieur,
Je me permets de réagir au sujet de votre article.
Comme vous le soulignez justement les risques liés aux prêts en devise sont nombreux, même en présence d’un taux fixe, et deviennent naturellement plus aigus à mesure que les conditions de vie de l’emprunteur évoluent.
La jurisprudence européenne apportent quand même des solutions pour sortir d’une opération devenue trop sensible, avec une double appréciation : celui de la clause abusive ainsi que celui du devoir d’information.
Il en résulte que dans l’hypothèse où la clause ne créerait pas de déséquilibre significatif, l’emprunteur peut encore tenter de soutenir un manquement au devoir d’information ou de mise en garde.
Les emprunteurs peuvent également arguer du fait qu’ils supportaient indirectement un risque de change dans la mesure où la somme empruntée en francs suisses et remboursée dans la même devise servait à financer un immeuble situé en France et partant, évalué en euros.
Dès lors, une augmentation de la valeur du franc suisse conduisait à devoir rembourser un capital devenu sans rapport avec la valeur de l’immeuble financé, ce qui immanquablement exposait l’emprunteur à un préjudice financier en cas de revente de l’immeuble.
Au surplus, la Cour de justice de l’Union européenne a apporté des précisions quant à la notion de « consommateur moyen ».
Dès lors que l’emprunteurs frontalier n’agit pas à des fins professionnelles, il doit bénéficier de la protection accordée par le droit des clauses abusives, sans que ne puissent ne lui être opposée des connaissances particulières sur les opérations de change consistant à vendre ou acheter des francs suisses à des cours CHF/EUR variables.
Le respect de l’exigence de transparence des clauses des prêts en francs suisses sur le risque de change et ses conséquences doit être vérifié par rapport au standard objectif du consommateur moyen, normalement informé et raisonnablement attentif et avisé.
Je tenais à apporter ces éléments complémentaires car nous suivons des cas similaires.
Cordialement,
Stéphane CECCOTTI
Avocat